Ein politischer Beitrag der BAUINDUSTRIE zur Debatte um eine Bundesbaugesellschaft
Gleiche Ziele, altbekannter Hebel: Neue staatliche Strukturen können den Wohnungsbau nicht alleine retten
Deutschland braucht mehr bezahlbaren Wohnraum – schnell, verlässlich und in großer Zahl. Daran gibt es keinen Zweifel. Die Idee einer „Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau“ greift damit ein reales Problem auf. Und natürlich sollte jede Aktion der Bundesregierung, diese soziale Krise endlich in den Griff zu bekommen, begrüßt werden. Die Fragezeichen sind jedoch groß, wie aus dieser Idee ein Erfolgsmodell werden soll.
Aus Sicht der BAUINDUSTRIE ist die Wohnungsbaukrise kein Mangel an Akteuren, sondern eine Krise der Rahmenbedingungen. Mit dem klaren Bekenntnis, diese Bundesstruktur zu schaffen, adressiert die Bundesregierung zwar das Problem „zu wenig Wohnraum“, riskiert aber gleichermaßen, politische Aufmerksamkeit von den nötigen Reformen abzuziehen, die unmittelbar wirken müssten: bezahlbare Finanzierung, weniger Bürokratie, schnellere Verfahren, niedrigere Standards und mehr Investitionssicherheit.
1. Das Ziel teilen wir: mehr Tempo, mehr Angebot, mehr Bezahlbarkeit
Die BAUINDUSTRIE unterstützt das politische Ziel, den Wohnungsbau wieder in Gang zu bringen. Deutschland braucht mehr bezahlbare Wohnungen, insbesondere in den Ballungsräumen. Dafür müssen Bund, Länder und Kommunen Verantwortung übernehmen, Flächen mobilisieren, Verfahren beschleunigen und Investitionen ermöglichen. Auch der Gedanke, Finanzierungskonditionen zu verbessern und öffentliche Verantwortung sichtbarer zu machen, ist nachvollziehbar. Entscheidend ist aber nicht, wer zusätzlich bauen soll, sondern ob Bauen unter den geltenden Bedingungen überhaupt noch wirtschaftlich darstellbar ist.
2. Die Krise liegt im System – nicht in fehlenden Gesellschaften
Der Wohnungsbau stockt nicht, weil es an Bauwilligen fehlt. Bauunternehmen, Wohnungswirtschaft, Genossenschaften, kommunale Gesellschaften und private Investoren stehen bereit. Doch hohe Baukosten, wechselnde Förderbedingungen, steigende Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungen, uneinheitliche Landesbauordnungen, überzogene Komfort- und Ausstattungsstandards sowie immer neue Nachweis- und Berichtspflichten machen viele Projekte unwirtschaftlich. Solange sich daran nichts ändert, wird auch die Bundesbaugesellschaft unter denselben Bedingungen bauen müssen wie alle anderen Marktteilnehmer.
3. Eine neue Behörde schafft keine schnelleren Genehmigungen
Noch fehlen belastbare Details zur neuen Struktur, aber: Die Bundesgesellschaft soll vornehmlich auf BImA-Grundstücken bauen, die es aber nicht dort in verfügbarem Maße gibt, wo heute Wohnungsmangel herrscht. Sie wird also am freien Markt Bauland sichern, planen, genehmigen lassen, Bauleistungen ausschreiben, finanzieren und bewirtschaften müssen. Sie wird somit dieselben knappen Flächen nutzen, dieselben Verfahren durchlaufen und dieselben Preise zahlen. Wenn Bauleitplanung Jahre dauert, Anforderungen unklar sind und Baukosten weiter steigen, entsteht durch die neue Gesellschaft per se kein zusätzlicher Bauturbo. Im Gegenteil: Die Gründung, Finanzierung und rechtliche Ausgestaltung einer solchen Struktur bindet Zeit, die der Wohnungsmarkt nicht hat. Und über allem schwebt die Frage, ob dies ohne Grundgesetzänderung überhaupt möglich sein wird? Und wenn Nein, zu welchem Preis? Wenn etwa LINKE und Grüne ein festes Mietniveau einfordern würden, dass unter der Kostenmiete liegt, schwindet der Finanzierungsvorteil. Somit muss zunächst die Frage beantwortet werden, was die politische Mitte und Linke überhaupt unter Bezahlbarkeit versteht. 7 Euro, oder 12, 13, 14 Euro? Das eine wäre vielleicht ein Niveau im sozialen Wohnungsbau, aber keineswegs darstellbar für die Bundesgesellschaft.
4. Bestehende Akteure stärken statt neue Parallelstrukturen schaffen
Deutschland verfügt über kommunale und landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, private Investoren und eine leistungsfähige Bauwirtschaft. Auch der Bund hat mit der BImA eine leistungsfähige Struktur. Diese Akteure brauchen verlässliche politische Rahmenbedingungen. Dazu gehören schnellere und digitale Genehmigungen, bundesweit anerkannte Typengenehmigungen, mehr Baulandmobilisierung, einfachere Förderstrukturen, weniger Bürokratie, harmonisierte Bauordnungen und faire Wettbewerbsbedingungen. Wer den Wohnungsbau beschleunigen will, muss das Spielfeld verbessern – nicht nur einen weiteren Spieler daraufstellen.
5. Was jetzt wirklich wirkt: ein Bauturbo II für Wirtschaftlichkeit
Der erste Bauturbo setzt vor allem bei Planung und Genehmigung an. Das ist richtig, reicht aber nicht aus. Mehr Genehmigungen führen nur dann zu mehr Wohnungen, wenn Projekte auch wirtschaftlich umgesetzt werden können. Deshalb braucht Deutschland jetzt einen Bauturbo II, der die Wirtschaftlichkeit und Finanzierbarkeit des Wohnungsbaus in den Mittelpunkt stellt: verlässliche und langfristige Förderprogramme, eine wirksame Sonderabschreibung, eigenkapitalunterstützende Darlehen, bessere Finanzierungskonditionen im Bereich des Eigenkapitals sowie eine Förderkulisse, die Bezahlbarkeit nicht durch immer höhere Standards – etwa im Bereich der Energieeffizienz – wieder verteuert. Überhaupt macht es keinen Sinn, durch Förderung immer noch weitere Anforderungen zu stellen, wenn Gesetze wie das Gebäudemodernisierungsgesetz ohnehin eingehalten werden müssen. Entweder man fördert den Wohnungsbau an sich oder gibt Geld für Segmente des Wohnungsbaus aus, die auch ohne die Förderung ausgekommen wären. Sozialgerecht ist das nicht!
Gleichzeitig muss das Produkt Wohnen wieder günstiger werden. Dafür braucht es einen rechtssicheren Gebäudetyp E, das bedeutet: Zum einen braucht es auf gesetzlicher Ebene eine Klarstellung, dass einerseits das Bauordnungsrecht der Länder immer als Mindeststandard bei Bauverträgen gilt. Andererseits muss verdeutlicht werden, dass nicht alle technischen Regelwerke automatisch anerkannte Regeln der Technik sind. Beides klingt erstmal wenig nach großer Veränderung, bewirkt aber in der Baupraxis, dass Auftragnehmer größere Bandbreite an technischen Möglichkeiten erhalten, kostengünstig zu bauen.
Zum anderen muss auf Ebene des Bundes und der Länder die Diskussion fortgeführt werden, welche Qualitäts- und Komfortanforderungen reduziert werden können, die tatsächlich notwendig und für kostengünstiges Bauen sinnvoll sind. Denn nicht jeder Neubau muss maximale Anforderungen erfüllen, wenn dadurch Wohnraum unbezahlbar wird. Sicherheit, Qualität und Gebrauchstauglichkeit bleiben unverhandelbar. Aber bei Komfort- und Ausstattungsstandards braucht es mehr Entscheidungsfreiheit, mehr Pragmatismus und weniger Kostentreiber.
Als geeignete Anknüpfungspunkte können der Hamburg-Standard sowie der Förder- beziehungsweise Regelstandard in Schleswig-Holstein gesehen werden, die bereits praxisnahe Maßstäbe für ein kostenreduziertes Bauen liefern. Das Bundesbauministerium will dafür eine bundesweite Plattform einrichten, um eine rechtssichere Hilfestellung für die Praxis zu geben.
Denn nur wenn das Gebäudetyp-E-Gesetz des Bundes mit den Anforderungen auf Landesebene zusammengedacht wird, können Kosten gesenkt werden. Das Gesetz allein, wird dies nicht leisten können.
Fazit: Nicht Symbolpolitik, sondern Umsetzung
Die Bundesbaugesellschaft soll politische Handlungsfähigkeit signalisieren und das ist wichtig. Einen Durchbruch im Wohnungsbau kann sie allein aber nicht schaffen – vor allem, solange die eigentlichen Bremsen bestehen bleiben. Wir brauchen daher weniger neue Ankündigungen und mehr Umsetzung der bekannten Lösungen. Deutschland braucht jetzt einen Bauturbo II, der Finanzierung, Förderung, Standards und Verfahren zusammen denkt. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch zusätzliche Strukturen, sondern durch Bedingungen, unter denen wieder schneller, einfacher und wirtschaftlicher gebaut werden kann.
Durch den Beschluss im Koalitionsausschuss scheint die Bundesgesellschaft nun beschlossene Sache. Es ist deshalb wichtig, dass die Bundesregierung diese Idee richtig einordnet und Erwartungsmanagement betreibt. Aus meiner Sicht vorstellbar wäre insgesamt deshalb ein drei-Säulen-Konzept: Erstens der soziale Wohnungsbau, mit sehr niedrigen Mieten für sozial schwache und bedürftige Einzelpersonen und Familien. Zweitens der Bau-Turbo II, damit der freifinanzierte Wohnungsmarkt endlich wieder in Gang kommt. Und Drittens eine Bundesgesellschaft, die zur Schaffung eines öffentlichen Wohnungsbaubestands des Bundes im bezahlbaren Mittelpreissegment, als moderater, zusätzlicher Marktakteur in Wohnmangellagen einspringt und hilft, eine der größten sozialen Krisen unserer Zeit in den Griff zu bekommen.
Tim-Oliver Müller ist Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie.