Die Abgeordnetenhauswahl vom 20. September 2026 hat Berlin politisch neu sortiert. Die Linke ist mit 25,7 Prozent der Zweitstimmen erstmals stärkste Kraft in der Hauptstadt und hat ihren Stimmenanteil gegenüber 2023 mehr als verdoppelt. Der Erfolg der Linken beruht maßgeblich auf einem Wahlkampf, in dessen Mittelpunkt die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände stand. Die Partei versprach, das Votum des Volksentscheids umzusetzen, und wertet das Ergebnis als klaren Regierungsauftrag. Zudem hat sie die Enteignung großer Wohnungsbestände zur Bedingung für eine Regierungsbeteiligung erklärt. Die Vergesellschaftung ist damit von einer Wahlkampfforderung zu einer Koalitionsfrage geworden.
Ein Votum mit Vorgeschichte
Das Thema ist nicht neu. Bereits am 26. September 2021 stimmten die Berlinerinnen und Berliner im Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ über die Vergesellschaftung der Wohnungsbestände privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen ab. Nach den amtlichen Angaben stimmten 57,6 Prozent der Teilnehmenden zu, bezogen auf alle Stimmberechtigten waren es 42,3 Prozent. Getragen wurde das Anliegen von der Linken, die es vollumfänglich unterstützte, sowie von Bündnis 90/Die Grünen. Deren Landesparteitag beschloss 2021 zwar die Unterstützung, die Partei äußerte sich jedoch zurückhaltend und sah Vergesellschaftung allenfalls als ultima ratio. SPD, CDU, FDP und AfD lehnten das Begehren ab.
Der Volksentscheid war dabei kein Gesetz, sondern ein Auftrag an den Senat, einen Gesetzentwurf zu erarbeiten. Genau darin liegt der Kern der aktuellen Debatte: Ein Volksentscheid legitimiert eine politische Forderung. Er ersetzt aber nicht die Prüfung am Grundgesetz, die ökonomische Sinnhaftigkeit oder praktische Umsetzbarkeit.
Art. 15 GG: Neuland ohne Präzedenz
Die Idee einer Vergesellschaftung wird auf Art. 15 Grundgesetz gestützt. Dieser erlaubt, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen.
Es ist wichtig zu verstehen: Es hat noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG gegeben. Es existieren daher weder Rechtsprechung noch Verwaltungspraxis, auf die sich ein Gesetzgeber stützen könnte. Wer ein solches Verfahren einleitet, betritt rechtliches Neuland, dessen Grenzen erst das Bundesverfassungsgericht verbindlich ziehen müsste. Drei Gesichtspunkte sind dabei aber sicherlich zu berücksichtigen – und bei dem Berliner Vorhaben sind sie nicht erfüllt.
Erstens: Wohnungsunternehmen sind keine Produktionsmittel
Wohnungsunternehmen produzieren keine Güter, sondern stellen Wohnraum zur Verfügung. Der Parlamentarische Rat hatte bei der Formulierung von Art. 15 GG aber vor allem die Schlüsselindustrien im Blick. Daher die Bezeichnung „Produktionsmittel“. Wohnraum ist aber keine Produktion.
Die Initiative umgeht dieses Problem, indem sie nicht die Unternehmen, sondern deren Grund und Boden vergesellschaften will. Dieser Ansatz überzeugt nicht. Könnte die vom Verfassungsgeber gezogene Grenze durch eine solche Umdeutung überwunden werden, liefe die Beschränkung auf Produktionsmittel leer. Gerade bei einer Begrenzung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums darf man aber Präzision und Zurückhaltung in der Auslegung erwarten.
Zweitens: Verhältnismäßigkeit und Entschädigung
Ob und mit welchen Maßstäben der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei Art. 15 GG greift, ist bis heute nicht verfassungsgerichtlich entschieden. Gefestigte Prüfkriterien fehlen.
Auch in der Sache bestehen erhebliche Zweifel. Die betroffenen Unternehmen verlangen nach eigenen Angaben im Durchschnitt 8,26 Euro je Quadratmeter, der Berliner Median liegt bei 7,71 Euro. Die Mietdifferenz ist damit gering. Gleichzeitig beträfe die im Volksentscheid 2021 erfragte Maßnahme rund 210.000 von 1,66 Millionen Mietwohnungen, also etwa 12,6 Prozent des Marktes. Ob ein Eingriff dieser Größe das Ziel bezahlbarer Mieten tatsächlich erreicht – das gilt natürlich ebenso für die seit diesem Wochenende 17./18. Oktober nun debattierte Grenze von „mehr als 10.000 Wohnungen“ –, darf heftig bezweifelt werden. Wohnungsneubau und Mietregulierung wären als rechtlich gesehen sog. mildere Mittel mindestens ebenso geeignet.
Hinzu kommt die Höhe der Entschädigung. Der damalige Volksentscheid stellte sich einen Abschlag „deutlich unter Verkehrswert“ vor. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in anderen Kontexten anerkannt, dass eine Entschädigung im Einzelfall unterhalb des Marktwerts liegen kann. Ein pauschaler Abschlag oder „das allgemeine fiskalische Interesse an einer schonenden Verwendung öffentlicher Mittel“ genügt dafür jedoch nicht. Es wird also nicht nur teuer, sondern wahrscheinlich auch über Jahre rechtsunsicher.
Drittens: Die Abgrenzung zur Enteignung nach Art. 14 GG
Wer die Vergesellschaftung mit einer Enteignung gleichsetzt, übersieht den Unterschied. Die Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG dient einem konkreten Gemeinwohlzweck, etwa dem Bau einer Straße oder einer Leitung, und setzt ein bestimmtes Vorhaben voraus. Sie ist grundsätzlich objektbezogen, betrifft also einzelne Grundstücke für einen nachweisbaren Zweck. Die Entschädigung orientiert sich in der Regel am Verkehrswert, Abschläge sind nur ausnahmsweise nach gerechter Abwägung der Interessen zulässig.
Art. 15 GG ist dagegen keine Eingriffsbefugnis für den Einzelfall, sondern eine Strukturentscheidung. Er zielt auf die Überführung ganzer Bestände in eine andere Eigentums- und Betriebsform. Der Volksentscheid erfasst pauschal den Bestand großer Wohnungsunternehmen, ohne ein konkretes Vorhaben zu benennen, und strebt eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts an. Diese Konstellation lässt sich nicht mit den bewährten Maßstäben der Enteignung rechtfertigen. Der Verweis auf die Enteignung als vermeintlich geprüftes Instrument trägt daher nicht.
Wirtschaftliche Grenzen: Das Geld fehlt
Die Frage der Entschädigung ist zugleich eine Frage der Finanzierung. Die bislang genannten Summen (je bezogen auf das Ergebnis des 2021er Volksentscheides) liegen weit auseinander:
- Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ (2025): 10 bis 17 Milliarden Euro
- Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (2019): 25 bis 26 Milliarden Euro
- Senatsverwaltung für Inneres und Sport (2019): 28,8 bis 36 Milliarden Euro, zuzüglich 180 Millionen Euro Erwerbsnebenkosten
- Landesrechnungshof von Berlin (2024): 42 Milliarden Euro
Eine Spanne von 10 bis 42 Milliarden Euro macht ein Vorhaben nicht planbar. Entscheidend ist jedoch, dass dem Land die Mittel fehlen. Diese Summen hat das Land Berlin nicht. Das gilt auch für die seit dem Wochenende in politischer Diskussion befindlichen „nur“ 16 Milliarden Euro. Und Art. 109 Abs. 3 GG (die berühmt-berüchtigte „Schuldenbremse“) verpflichtet Bund und Länder grundsätzlich, ihre Haushalte ohne Einnahmen aus Krediten auszugleichen. Es wird daher diskutiert, die Finanzierung über eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts, die über Kredite refinanziert wird, zu organisieren – eine unzulässige Umgehung der Schuldenbremse?
Auch die Alternative, die Bestände in landeseigene Wohnungsunternehmen zu überführen, wie es das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) vorgeschlagen hat, löst das Problem nicht. Die Entschädigung bliebe zu zahlen. Zudem ist fraglich, ob Gesellschaften in privater Rechtsform noch als „andere Formen der Gemeinwirtschaft“ im Sinne des Art. 15 GG gelten können. Vergesellschaftung zielt auf eine gemeinwohlorientierte Wirtschaftsform und nicht bloß auf einen Wechsel im Grundbuch.
Praktische Grenzen: Neue Eigentümer, aber keine neuen Wohnungen
Vergesellschaftung ändert, wem eine Wohnung gehört. Sie ändert nicht, wie viele Wohnungen es gibt. Aus rund 200.000 Wohnungen wird durch einen Eigentümerwechsel keine einzige zusätzliche. Das Wohnungsangebot in Berlin bleibt unverändert, und die Knappheit, die die Mieten treibt, bleibt bestehen.
Hinzu kommt ein Verdrängungseffekt. Die Milliardenbeträge, die für die Entschädigung aufzubringen wären, stünden für den Bau neuer Wohnungen nicht mehr zur Verfügung. Jeder Euro, der in den Ankauf bestehender Bestände fließt, fehlt beim Neubau. Gerade der Neubau aber ist das Instrument, das die Lage nachhaltig entspannen kann.
Schließlich leidet das Investitionsklima. Wer Eigentum in Berlin als rechtlich unsicher und politisch gefährdet erlebt, investiert anderswo. Betroffen ist dabei nicht nur der Bestand, sondern vor allem die Bereitschaft, neue Wohnungen zu bauen. Ein Eigentümerwechsel schafft keinen Wohnraum. Planungssicherheit und Investitionen tun es.
Fazit
Die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ist politisch aufgeladen, rechtlich ungeklärt und finanziell nicht darstellbar. Der Wahlerfolg der Linken mit diesem Thema ist ein politisches Signal, das allen Parteien sagen sollte, dass die Wählerinnen und Wähler eine Verbesserung ihrer konkreten Lebensverhältnisse statt schwammiger Ankündigungen erwarten. Es ist aber kein Beleg für die Tragfähigkeit des Vorhabens.
Berlin braucht nicht noch ein Verfahren, sondern mehr Wohnungen. Das gelingt mit verlässlichem Baurecht, zügigen Genehmigungen und Anreizen für Investitionen. Ein Verfahren nach Art. 15 GG hingegen würde über Jahre Gerichte beschäftigen, Mietverhältnisse verunsichern und den Landeshaushalt belasten, ohne auch nur eine Wohnung hinzuzufügen. Dass Investoren so ein Klima meiden, zeigt sich bereits.
Prof. Dr. Ines Zenke, Präsidentin des Wirtschaftsforums der SPD e. V.