Mietenpolitik und Wärmewende brauchen aktive Kommunen

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Heiko Kretschmer Schatzmeister des Wirtschaftsforums der SPD e.V.
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Noch ist das Ende der Pandemie nicht erreicht, aber bereits jetzt zeigt sich, dass die vergangenen zwölf Monate ein verlorenes Jahr für die Lösung der zugespitzten Lage im Wohnungsmarkt waren. Obwohl die Mobilität der Mieter in der Pandemie erheblich zurückgegangen ist, hat sich der Markt nicht entspannt. Dies ist übrigens auch Ergebnis vieler sinnvoller Härtefall-Lösungen, die Mietern mit Zahlungsschwierigkeiten den Verlust der eigenen Wohnung erspart haben. Selbst in Berlin sind unter der Wirkung des Mietendeckels die Angebotsmieten im nicht gedeckelten Marktsegment stark gestiegen.

Mietenmarkt ist angespannt

Allein in Hamburg weisen die Statistiken eine vorsichtige Verbesserung der Marktlage aus. Es bleibt also dabei, der Mietenmarkt ist inzwischen in rund 70 Städten in Deutschland sehr angespannt oder völlig aus dem Gleichgewicht gekommen. Der Zuwachs an Wohnraumbedarf durch eine wachsende Gesamtbevölkerung, Arbeitsmigration innerhalb Europas und den wachsenden Platzbedarf der Bundesbürger hat in vielen Städten zu rasanten Mietenentwicklungen geführt. Vorneweg laufen die Metropolen Berlin, Köln und München, aber auch andere Großstädte sowie die Universitätsstädte leiden unter dieser Entwicklung.

Der Fall Berlin

Besonders deutlich wird dies in Berlin, wo die Entwicklung vom starken Anstieg der Erwerbstätigen und der Europäisierung der Metropole getragen wird. Einerseits hat der wirtschaftliche Erfolg Berlins einen internationalen Fachkräftebedarf ausgelöst. Andererseits besitzt Berlin eine enorme Strahlkraft: Als Stadt der Demokratie und Vielfalt bietet Berlin Menschen aus mittel- und osteuropäischen sowie asiatischen Staaten, in denen Freiheit (zunehmend) unter Druck steht, eine neue Perspektive. Wer diesen Menschen und der Wirtschaft entgegenhält, dass Berlin nicht weiter wachsen will, würgt die wirtschaftliche Entwicklung ab und verweigert Menschen die Suche nach Freiheit. Insbesondere für EU-Bürger stellt dies ein Angriff auf die grundlegenden Regeln der Freizügigkeit dar.

Vor kurzem hat Prof. Dr. Sebastian Dullien im Blog Politischer Ökonomie einige sehr bemerkenswerte Überlegungen zum Wohnungsmarkt veröffentlicht. Diese Überlegungen sind auch deswegen so wichtig, weil sich das Thema Wohnen in vielfacher Hinsicht in den letzten Jahren zur neuen sozialen Frage in Deutschland entwickelt hat. Wohnen hat eine Doppelrolle: Es ist sowohl ein soziales Gut, als auch ein marktlich organisiertes Gut. Darum muss die Frage, welche Rolle der Staat und welche der Markt übernimmt, besonders wohl überlegt sein. Zumal sich in diesem Markt sowohl kommunale, staatliche Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder gemeinwohlorientierte Unternehmensmodelle (wie bspw. Stiftungen) und private Wohnungsunternehmen bewegen.

Bauen, bauen, bauen?

Ein aus dem Gleichgewicht geratener Markt muss wieder in dieses Gleichgewicht zurück geführt werden. Dabei kann Mietenregulierung im Kern Auswüchse des Marktes eindämmen und einen Zeitgewinn für die eigentliche Aufgabe verschaffen: Bauen. Aber auch das politische Credo „Bauen, Bauen, Bauen“ springt zu kurz. Berlin zeigt, dass bloßes Bauen nicht zu bezahlbarem Wohnen führt. (Bezahlbares Wohnen wird hier als das Mietsegment für untere und mittlere Einkommen verstanden und bewegt sich unterhalb von 10 Euro pro qm Nettokaltmiete.)

In Berlin sind inzwischen über 90% der freifinanzierten Wohnungen oberhalb dieses Segments, also ein hochpreisiges oder luxusorientiertes Wohnen. Dullien verweist daher richtigerweise darauf hin, dass der kommunale Wohnungsbau und der geförderte, soziale Wohnungsbau massiv ausgeweitet werden müssen. Nur so, kann in allen Stadtquartieren ausreichend bezahlbarer Wohnungsbau realisiert werden.

Es erfordert aber noch weitere Aktivitäten: Erstens müssen insgesamt deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Dies wird ohne privaten Wohnungsbau, insbesondere entsprechender Wohnungsunternehmen, nicht gelingen. Darum müssen Politik und Unternehmen, städtische wie private Unternehmen in einer abgestimmten, konzertierten Aktion agieren. Das Bündnis für Bauen und Wohnen in Hamburg zeigt dies beispielhaft. Es dürfte auch der Grund dafür sein, warum sich die Marktlage in Hamburg gerade leicht und schrittweise entspannt. Zweitens darf die Bedeutung einer aktiven Baulandpolitik nicht unterschätzt werden. In den besagten Städten erweist sich (allem Jammern über Klimaschutz) die Entwicklung der Bodenpreise als größter Treiber der Baupreise. Daher müssen Kommunen in die Lage versetzt werden, aktiv Grundstücke aufzukaufen, über Modelle wie Erbpacht dem Markt zur Verfügung zu stellen, Spekulation entgegenzutreten, Bodenwertsteigerungen abzuschöpfen und Baugenehmigungen auch im Sinne einer Erfüllungspflicht durchzusetzen.

Nicht erst die Diskussion um die grünen Überlegungen des Verbots von Eigenheimbauten weist auf eine sehr grundlegende Herausforderung hin, die eine solche Bauoffensive beantworten muss: Bauen versiegelt Natur. Wohnfläche benötigt Wärme. Das Ziel einer klimaneutralen Gesellschaft verlangt auch einen klimaneutralen Wohnsektor. Darum müssen klimapolitische Antworten gegeben werden. Aber der aktuell einseitige Fokus auf Effizienzmaßnahmen im Wärmebereich fördert ebenso einseitig End of Pipe Technologien: Wärmedämmung, Heiztechnologien, Strom basierte Lösungen wie die Wärmepumpe und die Fußbodenheizung. Am Ende sind dies aber besonders teure Lösungen, deren Kosten zudem durch Modernisierungsumlagen auf den Mieter abgewälzt werden. Damit wird der Kurs fortgeschrieben, der auch schon das EEG und damit die Stromwende geprägt hat. Der Privatkunde zahlt mit steigenden Energiekosten für die Förderung der Photovoltaikanlagen auf den Dächern der Häuser. Es profitieren also nur die oberen Einkommens- und Vermögensdezile, es zahlen vor allem die Mittelschichten.

Die Frage nach der Gerechtigkeit

Diese Verteilungsungerechtigkeit wird durch Corona verschärft werden: Corona trifft prekär Beschäftigte, Menschen mit niedrigen Einkommen in den Bereichen Handel, Kultur und Dienstleistung besonders hart. Ihnen drohen zudem insolvenzbedingte Jobverluste. Dies wird nicht nur die soziale Spaltung vertiefen, sondern auch einige Quartiere und Stadtteile besonders treffen. Bislang liegt der Fokus der Diskussion nur auf den Innenstädten, die ja oftmals auch Aushängeschild der Städte sind und die vor allem bislang Probleme in der gewerblichen Entwicklung in den Städten vielfach noch kaschieren halfen. In Städten, in denen die soziale Vielfalt in den Quartieren und Stadtteilen nicht gelungen ist, kann die Coronakrise aber auch zu einem Verfall der Stadtteile mit unterdurchschnittlichen Einkommensverhältnissen führen.

Quartierslösungen

Darum werden nach der Coronakrise Stadtentwicklung und Quartiersentwicklung Hand in Hand gehen müssen. Denn am Ende des Tages kommen alle drei beschriebenen Probleme dort zusammen: Wer verhindern will, dass die Wärmewende die soziale Spaltung weiter vorantreibt, muss viel stärker auf Quartierslösungen als auf Nullenergiehäuser setzen. Die einschlägigen Beispiele wie die Innovationscity Bocholt zeigen, dass eine wirtschaftliche und energetische Optimierung der Wärmewende dann erreicht wird, wenn der Fokus auf die Inputenergien gesetzt wird und die Effizienzmaßnahmen auf die mit relativ einfachen Mitteln herstellbaren Verbesserungen in den Wohnungen abzielen.

Dulliens Ausführungen legen nahe, dass auch das Thema Mieten Antworten auf Quartiersebene braucht. Wohnungsbau muss durch die ausreichende Verfügbarkeit bezahlbarer Mietwohnungen die soziale Vielfalt in einem Quartier erhalten und sicherstellen, dass Mieten sich auf einem zur Inflation vergleichbaren Niveau entwickeln.

Quartiere lassen sich auch mit Blick auf die ökonomische Entwicklung besser steuern. Die Diskussion um die Innenstädte zeigt das. Längst sind einfache Konzepte der Steigerung der Attraktivität des Einzelhandels, der Fußgängerzonen etc. nicht mehr ausreichend. Die Konkurrenz zum Online Geschäft können die Einkaufsstraßen nur gewinnen, wenn sie in ein Gesamtkonzept eingebettet werden, das die Menschen wieder in die Innenstädte bspw. zum Arbeiten oder auch zum Wohnen bringt.

Ein besonders spannender Punkt dürften dabei die Nachfolgenutzungen für die zahlreichen Kaufhausstandorte sein, die aktuell und in den letzten Monaten der Stilllegung anheimfielen. An diesen Standorten wird sich das bisherige Verhältnis umkehren: Bisher galt immer der Grundsatz, dass die Ladenzeile im Erdgeschoss der Träger der Nutzung in den darüber liegenden Bereichen ist. Künftig werden wir erleben, dass die Immobilien sehr viel stärker die Ladenzeilen tragen müssen.

Es gibt übrigens noch einen Grund, wieso die Betrachtung ganzer Quartiere oder Stadtteile sehr viel mehr Sinn macht: Wir wissen aus zahlreichen Projekten, dass die Akzeptanz für neue Bauten und Projekte immer dann besonders gering ist, wenn die Diskussion sehr kleinteilig und nur mit den unmittelbar betroffenen Anwohnern geführt wird. Je stärker es gelingt, Neubauaktivitäten oder Umstrukturierungen als Teil eines ganzen Konzepts darzustellen und ergo auch mit der Breite aller BürgerInnen zu führen, desto stärker steigt die Akzeptanz. Insbesondere erlaubt es den UnterstützerInnen dieser Veränderung, auch zu FürsprecherInnen dieser Projekte zu werden.

 

Lesen hier nochmal den Text von Prof. Dr. Sebastian Dullien