22.03.2021Wohnen

Wege aus der Wohnungskrise

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Andreas Breitner Präsidiumsmitglied des GdW
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Quer durch die politischen Lager wurde die Wohnungsfrage zur zentralen sozial- und wirtschaftspolitischen Frage unserer Zeit erklärt. Viele fühlen sich berufen, Lösungsvorschläge in die Diskussion zu werfen.

Aber Wohnungskrise ist noch immer

Dabei ist manche Idee längst umgesetzt. Etwa die Mietpreisbremse, das Mietrechtsanpassungsgesetz, das  Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete. Weiteres ist in der Diskussion. So die neuerliche Verlängerung des gerade verlängerten Betrachtungszeitraums für die Vergleichsmiete, die Streichung der Umlagefähigkeit wohnungsbezogener Betriebskosten, Mietmoratorien, eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit oder die Stärkung des öffentlichen Wohnungsbaus.

Die genannten Beispiele haben viele als Versprechen wahrgenommen. Umso größer ist der Frust, da guter, bezahlbarer Wohnraum nicht verfügbarer geworden ist. Wie groß, zeigt die Zahl von Bürgerinitiativen und Volksbegehren. Wo die gewählte Politik versagt, übernimmt die Straße.

Das birgt Gefahren, die der sozialen Wohnungswirtschaft nicht egal sein können. Es geht um den sozialen Frieden. Angesichts der effektlosen Versuche den Wohnungsmarkt zu befrieden und der schrillen Debatte die fast nur noch von Spekulanten, Miethaien, Wucher, Mietexplosionen, krasser Wohnungsnot und ähnlichem spricht, reibt sich die Wohnungswirtschaft die Augen.

Die soziale Wohnungswirtschaft

Das sind Wohnungsbaugenossenschaften, kommunale, kirchliche und private Gesellschaften, die seit weit über 100 Jahren stets dasselbe machen: Wohnungen bauen, da wo der Bedarf ist und man sie lässt, das Gebaute erhalten, modernisieren und dafür die Miete nehmen, die es braucht, um weitermachen zu können. Aktuell 5,86 €/m² werden im Schnitt für die gut 3 Mio. Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, gezahlt. Profite mit der Miete lassen sich so nicht machen.

Was läuft schief?

Warum fällt der Politik seit Jahren nichts Konstruktives zur Lösung der Wohnungskrise ein? Wieso wird weiter an den immer selben ordnungsrechtlichen Schrauben gedreht, obwohl der den Wähler*innen versprochene Effekt stets ausgeblieben ist? Wieso werden Vorschläge von der Seite ignoriert, die seit gut 100 Jahren baut und anschließend in der Verantwortung für das Gebaute und die dort lebenden Menschen bleibt?

Ein gewichtiger Teil der Antwort liegt hier

Beim Versuch die Wohnungskrise zu lösen, haben sich viele einfach in der Tür geirrt. Anders ist kaum zu erklären, was zu hören und zu lesen ist. Der Markt löse das Wohnungsproblem nicht. Steigende Mieten beschleunigten die „Vermögensumverteilung“ „von jenen, die mieten müssen, zu jenen, die Eigentum besitzen.“ Investoren würden „überwiegend teure Luxuswohnungen bauen, weil diese … die höchsten Renditen erwirtschaften.“ Das „private Bauherren fast immer den vorhandenen vertraglichen Spielraum ausnutzen, um bei den geförderten Wohnungen die Kosten zu reduzieren und die Qualität zu senken.“

Hingegen hätte ein „klug konstruierter öffentlicher Wohnungsbau … Vorteile im Vergleich zu einer reinen Marktlösung.“ Er schaffe mehr bezahlbare Wohnungen, „da er einen Schwerpunkt auf Wohnungen unterhalb des Luxussegments legen kann.“ Er sei „ein effizientes Mittel, spekulative Leerstände zu vermeiden und Mietenexplosionen zu begrenzen.“ (Quelle: IMK Report 156)

Die Wohnungswirtschaft nimmt das irritiert zur Kenntnis

Denn was bitte ist der Markt, der die Probleme nicht löst? Den Markt gibt es nicht. Und an den Wohnungsmärkten tummeln sich zahlreiche Akteure. Darunter etliche, die durch Entscheidungen von Bund, Ländern, Kommunen und Gewerkschaften dort Fuß fassen konnten. Sie haben sich erst vor wenigen Jahren von hunderttausenden Wohnungen getrennt. Verkauft wurde nicht an die soziale Wohnungswirtschaft. Der Finanzmarkt war attraktiver. Dort geht es um Anlagemöglichkeiten. Die Verkäufer hätten wissen können, dass sie Akteuren die Tür öffnen, die Wohnraum allein als Asset betrachten. Als Vermögenswert, der Rendite bringen soll.

Die soziale Wohnungswirtschaft ist ein Akteur am Wohnungsmarkt. Ihre Kernkompetenz ist die Wohnraumversorgung für breite Schichten der Gesellschaft. An den Finanzmärkten ist sie nicht vertreten. Aber natürlich muss auch sie Geld verdienen, um ihrem Auftrag entsprechen zu können. Einnahmen kommen allein aus der Nettokaltmiete. Die dient aber nicht der Vermögensumverteilung.

Warum wird nicht verstanden, dass zur vertragsgemäßen Erhaltung des Wohnungsbestandes, zur bedarfsgerechten Weiterentwicklung und zur Erfüllung politischer Vorgaben, Investitionen zu tätigen sind? Allein die Mitgliedsunternehmen des GdW nehmen dafür 17,9 Milliarden € in die Hand. Jährlich. Dass Meiste muss über Haus- und Förderbanken finanziert werden. Was investiert wird, ist auf Jahrzehnte im Bestand gebunden und muss durch möglichst dauerhafte Vermietung refinanziert werden. Um weiter investieren zu können. Seit gut 100 Jahren ein „ewiger“ Kreislauf.

Als ehemals gemeinnützige, heute stark gemeinwohlorientierte Vermieter hält die soziale Wohnungswirtschaft die Balance zwischen den Anforderungen und Ansprüchen, die an Wohnraum gestellt werden und dessen Bezahlbarkeit. Mit Luxuswohnungen und Luxusmieten ist dieser Auftrag nicht erfüllbar. Knapp 30 % des Mietbestandes werden von GdW-Unternehmen bewirtschaftet. Trotz der hohen Aufwendungen liegt der Mietenschnitt im Gesamtbestand auf dem Niveau des geförderten Wohnungsbaus. Dabei sind nur rund 20 % der Wohnungen zweckgebunden.

Reich wird in der Wohnungswirtschaft niemand

Das Vermögen steckt in den Wohnungen. Steigt deren Marktwert, hilft das dem Unternehmensrating. Das ist gut, denn das verhilft zu besseren Finanzierungskonditionen. Was nicht refinanziert werden muss, braucht nicht kalkuliert zu werden. Aber ein Verkauf, also die Monetarisierung des in den Wohnungen steckenden Vermögens, findet nicht statt. Das allerdings wäre bei hohen Verkaufspreisen ein gutes Geschäft.

Die Wohnungswirtschaft baut, um zu bleiben. Das kostet auch viel Geld. Leerstand aber kostet. Im Übrigen auch Image. Im Geschäftsmodell der sozialen Wohnungswirtschaft hat spekulativer Leerstand keinen Platz.

Irreführend sind Äußerungen, Bauherren nutzten Spielräume, um bei geförderten Wohnungen Kosten zu reduzieren und die Qualität zu senken. Tatsächlich stellt die ARGE für zeitgemäßes Bauen e.V., ein seit 1950 vom Bund anerkanntes Bauforschungsinstitut, das mit der Qualitätsüberwachung des sozialen Wohnungsbaus u.a. in Schleswig-Holstein betraut ist, fest, dass der von der Wohnungswirtschaft realisierte Mietwohnungsbau einen höheren Standard aufweist als vergleichbare Neubauten. Und zwar unabhängig von der Art der Finanzierung. Überraschend ist das nicht. Schließlich muss über Jahrzehnte vermietet und laufend Instand gehalten werden. Ein Verzicht auf Qualität wäre in der Bewirtschaftungsphase teuer zu bezahlender betriebswirtschaftlicher Unsinn.

Das für den öffentlichen Wohnungsbau vorgetragene Argument, die Zentralisierung etwa von Beschaffungsmaßnahmen oder Planungsleistung, würde zu Effizienzgewinnen führen, ist mutig. Jedenfalls wenn man berücksichtigt, wie oft es suboptimal gelaufene Beschaffungen der öffentlichen Hand in die öffentliche Berichterstattung schaffen. Vergessen wird auch, dass Bauleitplanung und Genehmigung originär kommunale Kompetenzen sind. Dort lässt man sich nicht gern reinreden.

Tatsächlich behindern kommunalpolitische Einflussnahmen und Uneinigkeit seit Jahren die bedarfsgerechte Ausweitung des Wohnraumangebots. In der sozialen Wohnungswirtschaft mangelt es nicht an Beispielen.

Das sind schlichte Fakten zur sozialen Wohnungswirtschaft – offensichtlich aber kaum bekannte. Warum sonst wird nach einer Neue Wohnungsgemeinnützigkeit verlangt – zumindest aber einem stärkeren öffentlichen Wohnungsbau? Hat die soziale Wohnungswirtschaft nach über 100 Jahren ausgedient?

Nein. Hat sie nicht. Aber wir erleben sehr oft, dass der Unterschied zwischen der sozialen Wohnungswirtschaft, Projektentwicklern, Bauwirtschaft und Kapitalanlegern nicht klar ist. Alles Investoren. Eine Branche. Weshalb man uns hohe Baukosten, Grundstücksspekulation, horrenden Mieten oder Kaufpreisen und Renditegier vorwirft.

Wer doch weiß, was soziale Wohnungswirtschaft ist, betont, dass die aktuelle Wohnungspolitik nicht gegen „uns“ gerichtet sei. Aber tatsächlich sind wir die primär Betroffenen. Es macht einen Unterschied, wenn Vermieter mit einem Mietenschnitt von 6 € Modernisierungsumlagen auf 2 € begrenzen müssen, andere Akteure mit 8 € und mehr 3 € ansetzen dürfen. Es macht einen Unterschied, wenn Mieterhöhungen prozentual gedeckelt werden. X Prozent von 6 € sind weniger als von 9 € oder mehr. Wenn Betriebskosten nicht umlegbar sein sollen, trifft das Vermieter mit niedriger Nettokaltmiete erheblich härter als solche mit hohen.

Es mag sein, dass zur Verwirrung auch einzelne Branchenvertreter beitragen. In einem WELT-Artikel hat ein Immobilienkonzern, der Eigentumswohnungen in Premiumlage baut, „Zweifel an der Seriosität (der) eigenen Branche“ geäußert. „Wenn es … nur … um Gewinnmaximierung geht, müssen wir uns nicht wundern, dass der Gesetzgeber mit immer schärferen Regulierungen reagiert.“ Hohe Grundstückspreise, strenge Bauregeln und deshalb teurer Wohnraum seien kein Problem. Aber Grundstücksspekulanten die nicht bauen.

Auch Luxusimmobilien brauchen Grundstücke. Das eint uns. Mehr aber auch nicht

Wir bauen guten Wohnraum, der für die allermeisten Menschen bezahlbar ist. Wir bauen hochwertig und nach den gültigen baurechtlichen Standards. Wir bauen nichts völlig anderes als der Konzern. Aber wir müssen hohe Kosten aus niedrigen Mieten decken. Und wir müssen das Gebaute mit hohem Aufwand erhalten, um dauerhaft vermieten zu können.

Wir geben unsere Verantwortung nicht ab, in dem wir zu horrenden Preisen verkaufen.

Wir sind Teil einer Branche. Doch in unseren Unternehmenssatzungen ist festgeschrieben, was bei vielen der Branche zugerechneten Akteuren nicht zu finden ist. Da steht, wir fördern unsere Mieter durch guten, bezahlbaren Wohnraum. Da steht nichts von Grundstücksspekulation. Wir brauchen Grundstücke, um zu bauen. Im Übrigen ist ein Bauüberhang von 740.000 Wohnungen kein Indiz für massenhafte Grundstücksspekulation. Es fehlt schlicht an Kapazitäten im Baugewerbe und Handwerk. Wer bauen darf, muss sich hintenanstellen.

Wir beauftragen Bauunternehmen und Handwerker, damit wir dauerhaft nachfragegerechten Wohnraum anbieten können. Dafür erhalten wir immer höhere Rechnungen. Deshalb steigen auch bei uns die Mieten. Wenn das nicht sein darf, bleibt nur der „häppchenweise“ Bestandsverkauf, um die Liquidität und damit die Arbeitsfähigkeit der Unternehmen zu erhalten. Das kann sich niemand wünschen.

Fakt ist, die Kostenentwicklung im Wohnungsbau galoppiert lange der allgemeinen Teuerung davon. Das hat nicht die Wohnungswirtschaft zu verantworten. Sie muss damit umgehen. Oder das Bauen und Instandhalten zurückfahren. Im Übrigen hat sich an der Art, wie Wohnungswirtschaft kalkuliert, nichts verändert. Verändert haben sich die einzustellenden Kosten. Und damit das, was am Ende als notwendige Miete herauskommt.

Die Frage ist nur die: wie weit müssen Mieten steigen, damit ein Wohnungsunternehmen seine Kosten decken kann. Die Wohnungswirtschaft fragt nicht, wie weit die Mieten steigen könnten, um die Rendite zu maximieren. Das ist ein sehr wesentlicher Unterschied.

Es gibt Branchenvertreter, die nehmen, was gezahlt wird. Es gibt aber die Regel von der Ausnahme – die soziale Wohnungswirtschaft

Wohnungssuchende wollen etwas Passendes finden und da in Frieden leben wollen. Das ist völlig in Ordnung. Damit wir wieder mehr dahin kommen, wäre es wichtig, miteinander zu sprechen und Kompetenz anzuerkennen. Es ist richtig, in begründeten Fällen den Finger in die Wunde zu legen. Aber anlasslose Breitseiten gegen die gute Arbeit der vielen Wohnungsbaugenossenschaften, Gesellschaften und auch privater Vermieter schaffen Entfremdung. Davon haben wir schon heute zu viel.

Wer etwas bekämpfen will, sollte seinen Gegner kennen

Ich fordere die Verantwortlichen in der Politik und darüber hinaus auf, sich im Bundestagswahljahr mit den Akteuren zu beschäftigen, die, wenn sie Wohnraum hören, lediglich Asset verstehen. Das ist nicht die soziale Wohnungswirtschaft. Sie zu unterstützen, wäre das Gebot, wenn der Wohnungsmarkt befriedet werden soll.

Auf dem Papier gibt es Unterstützung. Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung steht: „Wir wollen das Engagement von Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen, nicht gewinnorientierten Initiativen und Stiftungen für den Neubau und eine sozialverträgliche Sanierung im Sinne einer Gemeinwohlorientierung unterstützen.“

Das klingt gut. Die Realität ist das nicht

Wir befassen uns mit politischen Programmen und stellen fest, in der Sache gibt’s kaum Dissens. Wer ist gegen bezahlbaren Wohnraum oder Klimaschutz? Kommen wir aber unserer Verantwortung nach und geben praxisorientierte Hinweise, erhalten wir keine Antwort. Oder Textbausteine aus dem bereits bekannten Programm.

Aufgabe der Politik ist es, Entscheidungen mit und für die Gesellschaft zu treffen. Das verdient Respekt. Es wäre nur hilfreich, das auf informierter Grundlage zu tun. Dazu zählen auch „Feinheiten“, wie der Unterschied zwischen Bestands- und Angebotsmieten. Bestandsmieten zahlen gute 90 % der Mieter. Bei uns die erwähnten 5,86 €. Die Debatte kreist aber um Angebotsmieten. Und wenn Immobilienplattformen die paar gegen Provision eingestellten Inserate für „Marktanalysen“ etwa mit der Überschrift „Bis zu 43 % mehr seit 2015: Auch in etlichen Mittelstädten steigen die Angebotsmieten drastisch“ nutzen, steigt die Empörung.

Nur: das ist ein kleiner Bruchteil des dessen, was in der laufenden Vermietung tatsächlich passiert. Wenn sich eine vermeintliche „Marktanalyse“ z.B. für Lübeck auf rund 100 ungeprüfte Inserate stützt, der Mietmonitor der Landesförderbank aber auf 5.800 validierte Angebote, kann man zwischen zwei Ergebnissen wählen. Die Frage ist, welches Weltbild man belegen möchte.

Zur SPD und den Wegen aus der Wohnungskrise: „Zuhören. Verstehen. Anpacken.“

Die soziale Wohnungswirtschaft bewertet das vom SPD-Bundesvorstand beschlossene Programm im Bereich Wohnen und Bauen als das Gegenteil von zukunftsfähig. Die Vorschläge der SPD zum Wohnen sind alles andere als ein Zukunftsprogramm. Jeder weiß, dass das Wohnen möglichst schnell noch klimaschonender und altersgerechter werden soll. Dafür sind enorme Investitionen notwendig. Die SPD bringt leider statt echter Lösungen für das bezahlbare Wohnen vor allem Investitionskiller wie Mietenmoratorien ins Spiel.

Deutschland braucht beim Wohnen und Bauen pragmatische Lösungen statt Ideologie. Eine echte Lösungsstrategie hätte folgende Bestandteile: Normen, Qualitätsanforderungen und Standards, die das Bauen betreffen, sollten abgespeckt werden. Die Kommunen müssen Bauland verbilligt und bevorzugt für preisgünstiges Bauen und Wohnen zur Verfügung zu stellen. Zudem sollten Planungs- und Genehmigungsverfahren digitalisiert und damit auch die Baurechtschaffung beschleunigt werden. Und: damit Klimaschutz gelingt, hilft kein Ausbremsen bei den notwendigen Reinvestitionen, sondern massive Unterstützungen des Bundes zur Umsetzung der Klimaziele. Das muss sich  letztlich in Form von Warmmietenneutralität bei den Mietern auswirken.

Ein Mietenmoratorium, wie es die SPD vorschlägt, würde dagegen ausgerechnet die sozial verantwortlichen Wohnungsunternehmen, die sich maßgeblich für bezahlbaren Wohnraum in Deutschland einsetzen, hart treffen und bestrafen. Die durchschnittlichen Mieten der Wohnungswirtschaft liegen mit 5,86 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem bundesweiten Mietspiegelniveau von 7,04 Euro pro Quadratmeter. Ein Mietenmoratorium würde den sozialen Vermietern, die ohnehin mit geringen Renditen von 2 bis 4 Prozent zurechtkommen müssen, die Investitionsmittel für den notwendigen klimaschonenden und altersgerechten Umbau ihrer Wohnungen entziehen.

Der SPD-Vorschlag, die Mietpreisbremse entfristen zu wollen, zeugt von politischer Unzuverlässigkeit. Eine Entfristung wäre ein eklatanter politischer Wortbruch: Die Mietpreisbremse wurde bereits in dieser Legislaturperiode um weitere fünf Jahre verlängert und mehrfach verschärft. Jetzt verabschiedet sich die SPD endgültig von ihrem Versprechen, die Mietpreisbremse auf fünf Jahre zu begrenzen. Wenn Politik nicht zu ihrem Wort steht, bewirkt das einen Vertrauensverlust in politische Entscheidungen und ist Wasser auf den Mühlen der Populisten. Den sozial verantwortlichen Wohnungsunternehmen wird so jegliche Planungssicherheit für ihren Einsatz für das bezahlbare Wohnen genommen.

Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von Mietspiegeln auf acht Jahre bei gleichzeitig diskutierter Ausweitung des Bindungszeitraums von zwei auf drei Jahre wäre zudem eine massive Investitionsbremse für den Neubau bezahlbarer Wohnungen. Mietspiegel sollen den Markt realistisch abbilden und dürfen nicht als politisches Steuerungsinstrument missbraucht werden.

Ebenso wenig zukunftsfähig sind die Vorschläge, die Umlage von Modernisierungskosten auf vier Prozent begrenzen zu wollen, den CO2-Preis komplett den Vermietern aufzubürden, sich dabei am Prinzip der Warmmietenneutralität zu orientieren und mit einer „Neuen Gemeinnützigkeit“ noch weitere gesetzliche Regulierungen zu schaffen. Angesichts des umfassenden Regulierungspakets, das die SPD plant, treten einige wenige gute Vorschläge aus dem Programm in den Hintergrund: Die Ziele, 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr neu zu bauen, Mieterstrom und Genossenschaften zu stärken, sind sehr begrüßenswert. Auf diese pragmatischen Lösungen sollten die Sozialdemokraten sich konzentrieren statt auf ideologisches Wünsch-dir-was.

Polemik leisten keinen Beitrag. Das haben die letzten Jahre bewiesen. Was wir dringend brauchen, ist eine informierte, ehrliche Debatte. „Zuhören. Verstehen. Anpacken.“ Das stand auf Flyern der SPD, der CDU, der GRÜNEN. Das klingt gut. Sehr viel besser wäre es, danach zu handeln.

In den letzten Jahren wurde viel versprochen, aber zu wenig eingelöst. Warum? Weil es Beispiele für eine gute, lösungsorientierte Zusammenarbeit zwischen Kommunen, Wohnungswirtschaft und weiteren Akteuren gibt – nur viel zu wenige. Weil ein immer restriktiveres, in der Wirkung zunehmend absurdes Mietrechtrecht am Problem vorbeigeht. Das Geschäftsmodell von Akteuren, die kaufen oder bauen, um an der Oberkante des Marktmöglichen zu vermieten oder zu verkaufen, ist dadurch nicht beeinträchtigt. Aber das Geschäftsmodell dieser Akteure ist der Grund, warum u.a. für Grundstücke immer höhere Preise verlangt und bezahlt werden.

Grundstückspreise, die die soziale Wohnungswirtschaft in ihrem Geschäftsmodell, dass auf bezahlbarer Wohnqualität für Viele gründet, nicht abbilden kann. Das viel beschworene Erbbaurecht ist keine Lösung. Und es irritiert, wenn etwa in Hamburg Projektentwickler kommunale Grundstücke kaufen können, den sozialen Vermietern aber nur Erbbaurechte angeboten werden. Wer „Spekulanten den Stecker ziehen“ will, sollte die soziale Wohnungswirtschaft im „Spiel“ halten. Ihr Geschäftsmodell hat millionenfach bewiesen, dass guter, bezahlbarer Wohnraum machbar ist.

Bund, Länder und Kommunen müssen selbst entscheiden, ob sie die Wohnungskrise beenden wollen.